Coronabedingte Mietausfälle führen zu geringeren Steuerlasten
Die Corona-Pandemie hat auch zu Mietausfällen geführt. Betroffene Vermieter können hier aber einen Grundsteuererlass beantragen. Voraussetzung ist, dass der Mietausfall nicht selbst verschuldet ist.
Unter bestimmten Voraussetzungen können Immobilieneigentümer bei Vermietung einen Grundsteuererlass beantragen. Die gesetzliche Grundlage hierfür bildet das Grundsteuergesetz (kurz GrStG). Vermieter, welche beispielsweise unverschuldete Mietausfälle hatten, können daraufhin einen Teil der Grundsteuer zurückverlangen.
Die Grundsteuer für vermietete Immobilien wird erlassen, wenn die Mieterträge entweder um mehr als 50 Prozent hinter dem normalen Rohertrag einer Immobilie zurückgeblieben sind oder eine Immobilie vollkommen ertraglos war. Im ersten Fall werden 25 Prozent der Grundsteuer erlassen, im zweiten Fall 50 Prozent.
Bis zum 31.3.2021 können Eigentümer entsprechende Erlassanträge für das Jahr 2020 stellen. Die Frist kann nicht verlängert werden. Zuständig sind die Steuerämter der Städte und Gemeinden, in den Stadtstaaten die Finanzämter.
Höhe der Grundsteuer – mitgeteilt im Grundsteuerbescheid
Wer einen Grundsteuererlass fordert, sollte die Höhe seiner Grundsteuer kennen und überlegen, ob sich die Antragstellung lohnt. Immobilieneigentümer erhalten jährlich einen Grundsteuerbescheid. Dieser teilt mit, wann in welcher Höhe Grundsteuer zu zahlen ist. Üblicherweise erfolgt die Zahlung quartalsweise. Die Höhe der Grundsteuer wird anhand des Einheitswertes der Immobilie berechnet. Dieser ist die Berechnungsgrundlage für den Grundsteuermessbetrag.
Voraussetzungen für den Grundsteuererlass
Die Rechtsgrundlage des Grundsteuererlasses bildet § 33 des Grundsteuergesetzes. Generell besteht Anspruch, wenn sich der normale Rohertrag um mindestens 50% gemindert hat. Die Grundsteuer wird jedoch nur erlassen, wenn der Eigentümer selbst keine Schuld an den Ertragseinbußen trägt. Fällt der Vermieter beispielsweise Mietausfällen aufgrund von Liquiditätsproblemen des Mieters zum Opfer, ist er unverschuldet. Auf der anderen Seite ist ein Leerstand aufgrund von Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten ein Eigenverschulden und berechtigt den Vermieter nicht zum Grundsteuererlass.
Einen Sonderfall bildet der sogenannte strukturelle Leerstand. Gemeint ist hier ein Überangebot an leerstehenden Immobilien oder ein Bevölkerungsrückgang innerhalb der eigenen Gemeinde. Der Vermieter ist in diesem Fall nicht verantwortlich für den Leerstand und erhält laut eines Urteils des Bundesgerichtshofes (vgl. Urteil vom 24.10.2007, II R 5/05) seinen berechtigten Grundsteuererlass.
Grundsteuergesetz: Wie hoch kann der Grundsteuererlass sein?
Der Grundsteuererlass kann unterschiedlich hoch ausfallen. Bleiben die Mieteinnahmen zu 50% oder mehr unter dem normalen Rohertrag können 25% der Grundsteuer erstattet werden. Wenn das vermietete Objekt ein Jahr lang ungenutzt war und überhaupt keinen Ertrag abgeworfen hat, werden 50% der Grundsteuer erlassen.
Grundsteuererlass: Wo, wie und wann beantragen?
Der Antrag auf den Grundsteuererlass kann immer bis zum 31. März des Folgejahres in schriftlicher Form bei der Behörde (meist der Gemeinde) die den Grundsteuerbescheid ausgestellt hat, eingereicht werden. In Stadtstaaten, wie beispielsweise Hamburg, Berlin oder Bremen ist das Finanzamt zuständig. Entscheidend ist, dass die Mietausfälle unverschuldet zustande gekommen sind und dass der Vermieter alles versucht hat, die Mietausfälle zu vermeiden. Dies sollte unbedingt belegt werden, da sich der Vermieter in der Beweispflicht befindet. Bei Leerstand muss beispielsweise bewiesen werden, dass tatsächlich gezielt nach neuen Mietern gesucht wurde.
Der Antrag braucht lediglich formlos gestaltet werden. Es ist nicht von Nöten amtliche Vordrucke auszufüllen, der bürokratische Aufwand beschränkt sich auf die nachweisbare Schilderung der Mietausfälle. Vermieter machen eine Gegenüberstellung der erwarteten Mieteinnahmen zu Beginn des vergangenen Jahres und der tatsächlich erzielten Mieteinnahmen. Müssen die Mietsausfälle nachgewiesen werden, haben Vermieter die erforderlichen Dokumente nachzureichen.
Hinweis:
Der Erlass ist immer dann möglich, wenn die Ursache der Mietausfälle in Leerstand, allgemeinem Mietpreisverfall oder struktureller Nichtvermietbarkeit liegt. Auch außergewöhnliche Ereignisse, wie Wohnungsbrände oder Wasserschäden, die zu leerstandsbedingten Mietausfällen führen, berechtigen zu einem Grundsteuererlass. Allerdings darf der Vermieter die Mietausfälle nicht selbst verschuldet haben. Dies setzt bei nicht vermieteten Wohnungen vor allem ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen voraus, die stets dokumentiert werden sollten. Auch dürften diejenigen Vermieter nicht von einem Erlass profitieren, die im vergangenen Jahr wegen der Pandemie von sich aus die Miete erlassen oder reduziert haben.
Die gesetzliche Frist zur Antragsstellung ist unbedingt einzuhalten: Wird der Antrag zu einem späteren Zeitpunkt als dem 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde gestellt, verfällt der Anspruch auf Grundsteuererlass.