Teil I – Überblick: Ihre Pflichten als privater Vermieter
Als privater Vermieter gehen Sie mit der Überlassung von Wohnraum eine feste Partnerschaft ein, die durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) streng geregelt ist. Ihr oberstes Ziel ist es, den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung sicherzustellen, während Sie im Gegenzug Anspruch auf die pünktliche Mietzahlung haben.
Das Mietrecht und das Wohnungseigentumsgesetz sind ein weites Feld, sodass viele Vermieter in Bezug auf ihre Rechte und Pflichten unerfahren sind. Ein gutes Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter ist enorm wichtig. Grundlage dafür ist, dass Sie als Vermieter genau wissen, welche Pflichten Sie zu erfüllen haben und welche Aufgaben Ihnen obliegen.
Als Vermieter tragen Sie die Verantwortung für folgende Pflichten und Aufgaben:
1. Instandhaltungspflicht
Vermieter sind verpflichtet, eine Immobilie instand zu halten oder instand zu setzen. Das bedeutet, dass der Vermieter die Kosten für notwendige Reparaturen an Wasser-, Strom- und Gasleitungen tragen muss. Lediglich für Kleinreparaturen an Gegenständen in der Wohnung darf der Vermieter den Mieter zur Kasse bitten. So muss der Mieter beispielsweise für die Erneuerung von Lichtschaltern, für Türklinken oder für beschädigte Zugschnüre an Jalousien aufkommen. Nach Auffassung der Rechtsprechung liegt die Obergrenze bei 75 Euro, wobei auch 100 Euro in Ordnung sind.
Aber: Im Mietvertrag muss die Einzelgrenze beziehungsweise die Höchstgrenze benannt sein. Fehlen solche Regelungen im Mietvertrag, ist der Mieter von seiner Leistungspflicht befreit.
2. Kostenübernahme von Reparaturen
Stehen Schönheitsreparaturen an, ist der Vermieter in der Pflicht, sofern diesbezüglich im Mietvertrag keine oder eine fehlerhafte Klausel enthalten ist. Maßgeblich ist der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Einzuges. Wurde die Immobilie in unrenoviertem Zustand übergeben und gibt es auch keine Vereinbarung über die Einzugsrenovierung, teilen sich Vermieter und Mieter die Kosten.
3. Beseitigung von Mängeln und Schäden
Grundsätzlich sind Vermieter verpflichtet, Mietern eine Wohnung in einem fehlerfreien und ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben und diesen während der Mietzeit auch zu erhalten. Wohnungsschäden, die während der Nutzung einer Wohnung auf normalen Verschleiß zurückzuführen sind, müssen vom Vermieter behoben werden. Das gilt beispielsweise für abgenutzte Fußböden, Lecks an Leitungen oder Beschädigungen von Fensterfassungen.
4. Beseitigung von Schimmel
Es hängt von der Ursache der Schimmelbildung ab, ob Vermieter oder Mieter in der Leistungspflicht sind. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) – WuM 2005,5 – muss der Vermieter beweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf die Bausubstanz zurückzuführen ist. Kann er das nicht, muss er die Kosten für die Schimmelbeseitigung und mögliche Folgekosten übernehmen. Kann er diesen Beweis erbringen, muss der Mieter nachweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten zurückzuführen ist. Kann er das nicht, muss er die Kosten tragen.
5. Verkehrssicherungspflicht
Die Verkehrssicherungspflicht begründet die Rechtspflicht des Vermieters, andere nicht zu gefährden. Sie bezieht sich nicht nur auf die Wohnung, sondern auch auf mitvermietete Räume, zum Beispiel den Keller, die Garage oder Tiefgarage sowie Zugänge, den Hausflur, Treppen, den Garten, den Fahrstuhl sowie alle, der gemeinschaftlichen Nutzung dienenden Einrichtungen. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst außerdem die Reinigung von Geh- und Zuwegen zu jeder Zeit sowie eine funktionierende Beleuchtung in allen genannten Bereichen.
6. Klingel- und Briefkastenschilder
Möchte der Vermieter einheitliche Klingel- und Briefkastenschilder, muss er die Kosten übernehmen. Es besteht jedoch sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter keine Pflicht, während des Mietverhältnisses die Klingelschilder mit den Namen der Mieter zu versehen.
7. Nebenkostenabrechnung
Vermieter sind verpflichtet, jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, sofern der Mieter eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung leistet. Rechtsgrundlage ist § 556 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Welche Nebenkosten umlagefähig sind, ergibt sich aus § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung). Diesbezüglich gilt es, eine Frist von einem Jahr zu beachten. Das bedeutet, dass die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2020 bis zum 31. Dezember 2021 erstellt werden muss. Versäumt ein Vermieter diese Frist, hat er keinen Anspruch mehr auf eine mögliche Nachzahlung. Das gilt nicht für ein Guthaben. Dies bekommt der Mieter auch bei einer verspäteten Abrechnung ausgezahlt.
8. Bereitstellen der Heizung
Der Vermieter muss sicherstellen, dass die Wohnung während der Heizperiode, die zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April gilt, mit einer Raumtemperatur von mindestens 20 Grad beheizt werden kann. Kann er das nicht, hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, in einem angemessenen Rahmen die Wohnraummiete zu mindern.
9. Bekanntgabe der Hausordnung
Der Vermieter muss dem Mieter gegenüber die Hausordnung bekanntgeben. Das bedeutet, dass er sie zur Kenntnisnahme vorlegen muss. Damit sie rechtlichen Bestand hat, muss sie Teil des Mietvertrages sein. Ist dies der Fall, dokumentiert der Mieter mit seiner Unterschrift zusätzlich die Kenntnisnahme der Hausordnung.
10. Gartenpflege
Wer für die Gartenpflege verantwortlich ist, hängt vom Inhalt des Mietvertrages ab. Hausverwaltungen delegieren Gartenarbeiten regelmäßig auf entsprechende Dienstleister, wobei die Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Enthält der Mietvertrag beispielsweise die Formulierung, dass der Mieter die Gartenpflege übernimmt, bezieht sich das auf kleinere Arbeiten. Aufwändige Arbeiten, zum Beispiel das Neuanlegen von Rasen, das Entfernen eines abgestorbenen sowie der Baumschnitt eines hoch gewachsenen Baumes gehören zum Aufgabengebiet des Vermieters.
11. Ausstellen einer Wohnungsgeberbestätigung
Seit dem 1. November 2015 sind Vermieter verpflichtet, für Mieter eine sogenannte Wohnungsgeberbescheinigung beziehungsweise Vermieterbescheinigung auszustellen. Das bedeutet, dass der Vermieter dem Mieter innerhalb einer Frist von zwei Wochen eine Bescheinigung über den Aus- beziehungsweise Einzug ausstellen muss. Auch eine vorhandene Verwaltungsgesellschaft kann diesen Nachweis erbringen. Inhalt der Bescheinigung sind Name und Adresse von Mieter und Vermieter, die Anschrift der Wohnung sowie das jeweilige Ein- oder Auszugsdatum.
12. Rechenschaftspflicht
Der Vermieter ist nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit verpflichtet, die umlegbaren Betriebskosten in einem vernünftigen und üblichen Rahmen zu halten. Gegenüber dem Mieter besteht eine Rechenschaftspflicht. Das bedeutet, dass der Vermieter auf Verlangen des Mieters Belege und Rechnung für die einzelnen Kostenpunkte vorlegen muss. Das gilt insbesondere für Kostensteigerungen, die der Vermieter erklären und belegen können muss. Der Vermieter ist indes nicht verpflichtet, das kostengünstigste Angebot auszuwählen.