Die wichtigsten gesetzliche Änderungen und Fristen für Wohnungseigentümer in 2023
Zum Jahreswechsel sind eine Reihe von gesetzlichen Änderungen in Kraft getreten. Dieser Beitrag gibt Wohnungseigentümer:innen einen Überblick, welche Änderungen für Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften wichtig sind, wie diese einzuschätzen sind und welche Fristen im Lauf des Jahres eingehalten werden müssen.
Gesetz zur Aufteilung der CO2-Kosten
Die CO2-Abgabe auf fossile Brennstoffe wurde bei vermieteten Immobilien bislang ausschließlich von den Mieterinnen getragen. Seit 01.01.2023 müssen auch die Vermieterinnen einen Teil der Kosten übernehmen. Ein Zehn-Stufen-Modell teilt die Kohlendioxid-Kosten zwischen Vermieterinnen und Mieterinnen auf – abhängig von den jährlichen CO2-Emissionen des jeweiligen Wohngebäudes pro Quadratmeter.
Konnten Vermieterinnen bislang die kompletten CO2-Kosten auf ihre Mieterinnen umlegen, wird dies in vielen Fällen aufgrund des neuen Gesetzes nur noch in Teilen möglich sein, abhängig vom jeweiligen energetischen Gebäudezustand. „Daher müssen sie in der Regel die Betriebskostenabrechnung, die sie für ihre Mieter*in erstellen, anpassen – erstmalig für das Jahr 2023. Die gesetzliche Änderung wird für sie also erst 2024 wirklich relevant.
Umsetzung der Gas-, Fernwärme- und Strompreisbremse nicht geregelt
Mit zwei neuen Gesetzen sollen die Verbraucher*innen bei den hohen Energiepreisen entlastet werden. Private Haushalte zahlen ab März 2023 bis einschließlich April 2024 einen gedeckelten Preis für Gas und Fernwärme und Strom. Der Gaspreis wird auf zwölf Cent pro Kilowattstunde gedeckelt, bei Fernwärme auf 9,5 Cent pro Kilowattstunde. Beim Strompreis wurde die Deckelung auf 40 Cent pro Kilowattstunde festgelegt. Im März werden jeweils rückwirkend auch die Entlastungsbeträge für Januar und Februar 2023 angerechnet. Allerdings gelten die Preisbremsen jeweils nur für 80 Prozent des Vorjahresverbrauchs. Für die restlichen 20 Prozent muss jeweils der „normale“ Marktpreis gezahlt werden.
Die Gas- und Fernwärmebremse ist für Wohnungseigentümergemeinschaften mit erheblichen Unklarheiten verbunden, da gesetzlich nicht ausreichend festgelegt ist, wie die Entlastung in Wohnungseigentümergemeinschaften umgesetzt werden kann.
Die Strompreisbremse ist für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) weniger relevant, da sich die Deckelung des Strompreises hier nur auf den Strom, den die WEG bezieht (z.B. für Beleuchtung im Treppenhaus, Aufzug, Zentralheizung etc.) bezieht. Die Entlastung wird den Eigentümern im Rahmen der Jahresabrechnung weitergegeben. Den Wohnungsstrom beziehen alle Wohnungseigentümer und Mieter separat.
Wohngeld mit Heizkostenkomponente – auch für Wohnungseigentümer
Das Wohngeld wurde zum 01.01.2023 umfassend reformiert. Der Wohngeldbetrag wird von durchschnittlich rund 180 Euro auf rund 370 Euro pro Monat erhöht. Zudem enthält das neue „Wohngeld plus“ eine dauerhafte Heizkostenkomponente. Bislang wurden die Kosten für Heizung und Warmwasser nicht berücksichtigt. Neu ist auch eine Klimakomponente – diese ermöglicht einen Zuschlag über die bisherige Höchstgrenze hinaus, wenn aufgrund energetischer Maßnahmen im Gebäudebereich im gesamten Wohnungsbestand die Miete erhöht wird. Insgesamt werden mit dieser Gesetzesänderung deutlich mehr Haushalte als bislang anspruchsberechtigt sein. Vielen ist nicht bekannt, dass nicht nur Mieterinnen, sondern auch Wohnungs- und Hauseigentümer*innen, die ihre Immobilie selbst bewohnen, Wohngeld beantragen können.
Keine Umsatzsteuer mehr für Kauf von PV-Anlagen
Mit steuerlichen Entlastungen und dem Abbau bürokratischer Hürden soll das Erzeugen von Solarstrom für private Haushalte attraktiver werden. Im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022 wurden Änderungen für Photovoltaik (PV)-Anlagen beschlossen. Für die Lieferung, die Einfuhr und die Installation von Photovoltaikanlagen und Solarstromspeichern auf Wohngebäuden fällt seit 01.01.2023 keine Umsatzsteuer mehr an, das heißt private Haushalte können Photovoltaikanlagen zum Nettopreis erwerben. Ob mit dem Wegfall der Umsatzsteuer die Preise der PV-Anlagen sinken werden – die Umsatzsteuer macht bisher immerhin 19% des Preises aus -, wird das Marktgeschehen zeigen.
Außerdem sind Einnahmen aus dem Betrieb von PV-Anlagen bis zu einer Bruttonennleistung von 30 kW (bei Einfamilienhäusern) nun von der Einkommensteuer befreit, bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Gebäuden bis 15 kW pro Wohn- oder Gewerbeeinheit. Die Steuerbefreiung gilt für den Betrieb einer einzelnen Anlage oder mehrerer Anlagen bis maximal 100 kWp. Die Einkommensteuerbefreiung wurde rückwirkend zum 01.01.2022 für Bestands- und Neuanlagen eingeführt.
Auch wenn jetzt Erleichterungen geschaffen wurden: Die Produktion von Solarstrom für Wohnungseigentümergemeinschaften ist immer noch zu kompliziert und mit vielen Hürden verbunden, vor allem weil für WEGs immer noch keine Personenidentität zwischen Stromproduzent und Stromverbraucher gesetzlich verankert wurde und somit kein Eigenverbrauch gegeben ist. Diese Tatsache wird viele WEGs immer noch abschrecken, selbst Solarstrom zu produzieren. Das muss dringend geändert werden.
Änderung der Bewertung von Immobilien
Das Jahressteuergesetz 2022 enthält auch Änderungen des Bewertungsgesetzes. Die Bewertung von Immobilien für steuerliche Zwecke erfolgt seit 01.01.2023 nach aktuellen Verkehrswerten. Insbesondere beim Sachwert- und Ertragswertverfahren gab es Anpassungen. Diese Änderungen werden in vielen Fällen höhere Immobilienwerte zur Folge haben. Die bislang geltenden Freibeträge gelten jedoch weiterhin, sie wurden nicht erhöht. Deshalb können neu bewertete Immobilien jetzt zu erhöhten Erbschafts- und Schenkungssteuerpflichten führen.
Wohnen im Eigentum warnt vor einer Panikmache in Bezug auf die Erbschaftsteuer. „Zum einen gilt weiterhin die sogenannte Familienheim-Regelung. Demnach fällt für Erbende einer Immobilie keine Erbschaftsteuer an, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind – unter anderem muss die Immobilie unverzüglich und mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnt werden“, informiert Michael Nack. Und wenn doch Erbschaftsteuer wegen einer Wohnimmobilie im Nachlass anfällt, kann diese auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet werden. Mit dieser Stundungsmöglichkeit soll vermieden werden, dass Erbende die Immobilie möglicherweise verkaufen müssen, um die Steuer begleichen zu können. Bei Schenkungen kann der Freibetrag alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden. An dieser Regelung ändert sich nichts.
Anspruch auf zertifizierten Verwalter für Wohnungseigentümerinnen
Zum Ende des Jahres, ab dem 01.12.2023, können Wohnungseigentümerinnen in Wohnungseigentümer-gemeinschaften mit mehr als acht Sondereigentumsrechten verlangen, dass eine von der IHK zertifizierte Verwaltung bestellt wird. Für kleine WEGs mit acht oder weniger Sondereigentumsrechten gilt: Hier muss mindestens ein Drittel der Eigentümer, also drei von acht Eigentümern, dies verlangen. Für Verwalter, die bereits vor dem 01.12.2020 für eine WEG bestellt waren, gilt eine Übergangsfrist: Als sogenannte „Alte Hasen“ gelten sie bis zum 31.05.2024 gegenüber der jeweiligen WEG als zertifiziert.
Die Zertifizierung lässt keine Rückschlüsse auf Erfahrung, Qualifikation, und Engagement der WEG-Verwaltung zu. Erst recht lassen sich damit keine Vergleiche zwischen Verwaltungen anstellen. Deshalb sollten Wohnungseigentümer, Beiräte und Wohnungseigentümergemeinschaften daran denken, sich bei der Suche und Bestellung einer neuen Verwaltung nicht allein auf die Bezeichnung „zertifizierter Verwalter“ zu verlassen.
Keine steuerlichen Vergünstigungen mehr für Gasheizungen oder gasbetriebenen Wärmepumpen
Wer eine Gasheizung, Gas-Hybridheizung oder eine gasbetriebene Wärmepumpe einbauen lässt, kann die Kosten hierfür seit 01.01.2023 nicht mehr steuerlich geltend machen. Diese Streichung wird erst in der Steuererklärung 2024 relevant und ist in der Zweiten Verordnung zur Änderung der Energetischen Sanierungsmaßnahmenverordnung erlassen worden. Zudem sind darin die Anforderungen an Gebäude- und Wärmenetze angepasst worden.
Wichtige Fristen für Immobilieneigentümer, die zu erfüllen sind:
https://www.baden-wuerttemberg.de/de/service/presse/pressemitteilung/pid/abgabefrist-fuer-grundsteuererklaerung-endet-am-31-januar-2023
- Abgabe der Grundsteuer-Feststellungserklärung bis 31.01.2023
Die Frist zur Abgabe der Feststellungserklärung zur Ermittlung der neuen Grundsteuer endet am 31.01.2023. Bis zu diesem Termin müssen Haus- und Wohnungseigentümerinnen (und Eigentümerinnen von Grundstücken) ihre Erklärungen beim Finanzamt einreichen. Diese Verlängerung der Frist war im Herbst nötig geworden, nachdem bis dahin lediglich ein kleiner Teil der Erklärungen abgegeben worden waren. Die neue Grundsteuer wird zum ersten Mal am 01.01.2025 erhoben.
Pflicht zum hydraulischen Abgleich in WEGs mit mindestens 10 Wohneinheiten bis 30.09.23
Die „Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen“ schreibt für Gaszentralheizungen in Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten einen hydraulischen Abgleich der zentralen Heizungsanlage vor. Bei sechs bis neun Wohneinheiten muss der Abgleich bis zum 15.09.2024 erfolgt sein. Für Gebäude mit mindestens zehn Wohneinheiten gilt bereits der 30.09.2023 als Stichtag.
Eigentümer von Gebäuden mit einer Gasheizung sind außerdem verpflichtet, eine Heizungsprüfung durchzuführen und die Heizungsanlage optimieren zu lassen – und zwar bis spätestens 15.09.2024.